Lovitură pentru cumpărătorii de locuințe! TVA-ul ar putea fi aplicat la apartamente și terenuri din 2027

15 Iun. 2026, 09:36
 // Categoria: Bani și Afaceri // Autor:  Ursu Victor
15 Iun. 2026, 09:36 // Bani și Afaceri //  Ursu Victor

Piața imobiliară din Republica Moldova ar putea intra într-o nouă etapă de transformare începând cu anul 2027, după ce Ministerul Finanțelor a propus eliminarea scutirii de TVA pentru tranzacțiile cu locuințe și terenuri destinate construcțiilor. Experții imobiliari susțin că măsura ar putea duce la creșterea prețurilor și la reducerea accesibilității locuințelor pentru populație.

Potrivit proiectului noii politici fiscale, vânzarea apartamentelor, caselor și terenurilor construibile ar putea deveni supusă cotei standard de TVA. Specialiștii din domeniu afirmă că dezvoltatorii imobiliari vor fi nevoiți să includă noua povară fiscală în costurile finale, ceea ce ar putea determina majorarea prețurilor pentru cumpărători.

„În practică, orice cost suplimentar introdus în procesul de dezvoltare și vânzare a locuințelor ajunge, într-o anumită măsură, să fie transferat către consumatorul final. Piața va încerca să absoarbă o parte din impact, însă este puțin probabil ca acesta să nu se reflecte în prețurile de vânzare”, susțin experții imobiliari.

Pe lângă TVA, proiectul prevede și modificarea modului de impozitare a câștigurilor obținute din vânzarea proprietăților. În prezent, doar jumătate din câștigul de capital este supus impozitării cu 12%, ceea ce înseamnă o taxare efectivă de aproximativ 6%. Noua formulă propusă elimină această facilitate și introduce un impozit de 15% aplicat întregului câștig realizat.

Experții consideră că noile reguli ar putea descuraja tranzacțiile speculative și investițiile pe termen scurt, însă avertizează că impactul va fi resimțit și de proprietarii obișnuiți care intenționează să își vândă locuințele sau terenurile.

O excepție importantă este prevăzută pentru locuințele achiziționate înainte de 1 ianuarie 2027. Acestea vor beneficia în continuare de facilitățile fiscale existente la momentul semnării contractului, chiar dacă vor fi date în exploatare după intrarea în vigoare a noilor reguli.

Modificări sunt propuse și pentru vânzarea locuinței de bază. Conform proiectului, câștigurile de capital de până la un milion de lei vor rămâne scutite de impozit, însă sumele care depășesc acest plafon vor fi taxate cu 15%.

Ministerul Finanțelor argumentează că măsurile sunt necesare pentru armonizarea legislației fiscale a Republicii Moldova cu normele Uniunii Europene. Cu toate acestea, reprezentanții sectorului imobiliar atrag atenția că schimbările ar putea accelera deciziile de cumpărare în anul 2026, pe fondul temerilor privind scumpirea locuințelor după intrarea în vigoare a noului regim fiscal.

În opinia experților, dacă proiectul va fi adoptat în forma actuală, anul 2026 ar putea deveni unul dintre cei mai activi ani pentru piața imobiliară, pe măsură ce cumpărătorii și investitorii vor încerca să profite de actualele facilități fiscale înainte de aplicarea noilor taxe.

29 Oct. 2026, 13:39
 // Categoria: Actual // Autor:  MD Bani
29 Oct. 2026, 13:39 // Actual //  MD Bani

Politica fiscală şi vamală pentru anul 2027, aflată pe rolul Parlamentului, readuce în prim-plan o întrebare fundamentală privind principiile formării preţurilor de piaţă şi conformitatea legislaţiei naţionale cu standardele Uniunii Europene. În centrul atenţiei se află formula fiscală aplicată industriei tutunului, mai exact – menţinerea şi înăsprirea aşa-numitului „coeficient al preţului de referinţă” (preţul minim la raft), care pentru anul 2027 este propus la nivelul de 1,57.

Teoria europeană versus practica moldovenească

Din punct de vedere juridic, utilizarea unui coeficient administrativ pentru a scumpi artificial produsele la raft contravine direct Directivei Europene 2011/64/UE. Articolul 15 al acestui document garantează un principiu sacru al economiei de piaţă europene: producătorii şi importatorii au dreptul exclusiv de a-şi stabili singuri preţurile de vânzare cu amănuntul.

Mai mult, jurisprudenţa Curţii de Justiţie a Uniunii Europene (CJUE) este definitivă în acest sens. În cauzele istorice intentate de Comisia Europeană împotriva Franţei, Austriei şi Irlandei, instanţa de la Luxemburg a decis că fixarea administrativă de către stat a unor preţuri minime este ilegală. Motivul este simplu: un astfel de mecanism distruge concurenţa loială şi penalizează companiile eficiente, capabile să îşi optimizeze costurile de producţie.

În UE, protejarea intereselor fiscale ale statului şi a obiectivelor de sănătate publică se face exclusiv prin instrumentul accizei minime totale (o sumă monetară fixă, garantată bugetului). În schimb, în Republica Moldova, statul continuă să intervină direct în mecanismul comercial de formare a preţurilor la raft.

Anatomia distorsiunii: Calculul matematic pentru anul 2027

Pentru a înţelege cum funcţionează acest blocaj fiscal, trebuie să analizăm cifrele exacte stabilite pentru anul 2027. Conform proiectului, acciza minimă la ţigări va fi de 1.915 lei pentru 1.000 de bucăţi, ceea ce înseamnă o povară fiscală fixă de 38,30 lei pentru fiecare pachet.

Aplicând coeficientul de 1,57 propus de Ministerul Finanţelor, obţinem preţul minim obligatoriu la raft (preţul de referinţă):

38,30lei x 1,57=60,13 lei (rotunjit comercial la 61,00lei)

Analiza economică a acestei structuri scoate la iveală o discriminare profundă a producătorului autohton în beneficiul importatorilor:

Element de calcul (anul 2027)

Pachet de producţie locală (Low/Medium)

Pachet de producţie importată (Premium)

PREŢ FINAL LA RAFT

61,00 lei (Prag minim artificial)

85,00 lei (Preţul liber al importatorului)

TVA (20%)

10,17 lei

14,17 lei

Acciză specifică (Fixă)

38,30 lei (Se aplică direct taxa minimă)

28,55 lei

Acciză ad valorem (13% din preţ)

0,00 lei (Absorbită de taxa minimă)

11,05 lei (13% din 85 lei)

TOTAL ACCIZĂ LA BUGET

38,30 lei

39,60 lei (28,55 + 11,05)

TOTAL TAXE LA BUGET (TVA + Acciză)

48,47 lei

53,77 lei

Venit rămas (Cost Producţie + Marjă)

12,53 lei (Include 9,00 lei „marjă moartă”)

31,23 lei (Supra-profitul importatorului)

Preţ comercial real (Fără coeficient)

52,00 lei (Preţul corect de piaţă)

85,00 lei

 

Consecinţele economice ale paradoxului fiscal

1.     Anularea avantajelor legitime de cost ale producătorului local.
Datorită absenţei logisticii transfrontaliere şi a optimizării costurilor interne, producătorul autohton ar putea vinde în anul 2027 un pachet de ţigări cu 52,00 lei. La acest nivel, el ar acoperi integral costurile, ar avea o rentabilitate stabilă şi – cel mai important – ar achita statului în totalitate acciza majorată de 38,30 lei şi TVA.
Cu toate acestea, legea îl obligă să ridice preţul la 61,00 lei. Statul nu primeşte niciun ban în plus la acciză din această scumpire administrativă de 9 lei. Aceşti bani se transformă într-o „marjă moartă” impusă de sus, care anulează principalul avantaj concurențial al brandurilor locale.

2.     „Covorul roşu” pentru supra-profiturile din segmentul Premium.
În timp ce baza pieţei este sugrumată artificial de pragul de 61 de lei, segmentul Premium din import (ţigările de 85 de lei şi mai scumpe) operează într-o siguranţă comercială deplină. Pentru importatori, bariera de 61 de lei este invizibilă economic. Drept urmare, după achitarea tuturor taxelor (inclusiv a componentei ad valorem de 11,05 lei), importatorul păstrează o marjă brută masivă de 31,23 lei pentru fiecare pachet – de aproape trei ori mai mare decât cea a fabricilor locale.

3.     Efectul de subvenţionare mascată şi riscurile pentru balanţa de plăţi.
Ridicând artificial pragul minim al pieţei la 61 de lei, statul reduce drastic diferenţa de preţ dintre produsul local şi cel Premium de import. Consumatorul moldovean, pus în faţa unei scumpiri forţate a ţigărilor de tip economic, primeşte un stimul comercial fals: să mai adauge o diferenţă mică de bani pentru a trece la un brand internaţional de lux. Supra-venitul astfel extras de importatori (peste 31 de lei per pachet) nu este reinvestit în Republica Moldova, ci este externalizat legal din ţară.

Lecţiile uitate ale anului 2019 şi piaţa neagră

Acest experiment fiscal ridică semne mari de întrebare privind predictibilitatea legislativă. Merită amintit faptul că în anul 2019, Guvernul condus de Ion Chicu a eliminat integral mecanismul preţurilor minime. La acea vreme, Ministerul Finanţelor a argumentat oficial că preţurile minime distorsionează mediul concurenţial și reprezintă o ingerinţă nejustificată a statului în afaceri. De ce în 2027, declarând o integrare europeană accelerată, autorităţile revin la metode pe care tot ele le-au respins în cadrul armonizării cu directivele UE?

Cel mai mare risc al acestei politici se află la suprafaţă – extinderea accelerată a pieței ilegale. Scumpirea forţată la 61 de lei, complet ruptă de puterea reală de cumpărare a consumatorilor, nu va reduce fumatul. Ea va redirecţiona instantaneu consumatorii către piaţa neagră, unde produsele de tutun se vând fără taxe, fără timbre fiscale şi fără control de calitate. În consecinţă, reţelele legale vor pierde din vânzări, producţia locală se va contracta, iar bugetul va rata inclusiv încasările din TVA.

Concluzii

Pentru ca Politica Fiscală 2027 să fie cu adevărat aliniată vectorului european, Parlamentul şi comisia de profil trebuie să renunţe la barierele administrative artificiale. Trecerea la modelul european curat – protejarea bugetului exclusiv prin administrarea poverii fiscale minime totale (acciză + TVA) – va permite statului să încaseze garantat cei 48,47 lei din fiecare pachet, păstrând totodată echitate fiscală și mediul concurențial al industriei.

În același timp, estimările noastre indică faptul că, prin actuala formulă de calcul al accizelor, în special prin raportul disproporționat dintre componenta fixă și cea ad valorem, bugetul de stat ar putea rata încasări suplimentare de cel puțin 500 de milioane de lei anual. Acest aspect necesită însă o analiză economică aprofundată, pe care o vom aborda separat.

Analiza bani.md