Programul Prima casă ar putea avea un impact devastator asupra celor care iau credite în condițiile mai multor riscuri care au fost ignorate de autorități, constată n analiza sa economistul de la Expert Grup, Stas Madan.
Madan atrage atenția la modificările care constau în majorarea plafonului valorii maxime a locuinței achiziționate prin program de la 1 milion de lei la 2,5 milioane de lei. „Deși această creștere este necesară pentru a reflecta creșterea prețurilor imobiliare din ultimii ani, există îngrijorări că majorarea semnificativă ar putea stimula o creștere și mai mare a prețurilor apartamentelor. Potrivit Băncii Naționale a Moldovei (BNM), prețul mediu al apartamentelor în Chișinău a crescut cu 56,3% în primul trimestru din 2024 comparativ cu anul 2019. Cu toate acestea, Guvernul nu a prezentat justificări detaliate pentru stabilirea noului plafon la 2,5 milioane de lei”, punctat economistul.
O altă modificare controversată, asupra căreia atrage atenția economistul, vizează creșterea raportului dintre rata lunară la credit și veniturile nete ale beneficiarilor de la 50% la 70%. Aceasta ar putea crește riscul de supraîndatorare a populației, în special în contextul dobânzilor flotante și al nivelului actual de educație financiară redusă. În plus, extinderea perioadei maxime a creditului de la 25 la 30 de ani poate reduce plățile lunare, însă creșterea cotei de garantare pentru locuințele din Chișinău de la 50% la 65% ridică semne de întrebare privind transferul riscurilor către stat.
„În condițiile unei educații financiare încă precare și a unor capacități limitate de planificare a finanțelor personale a populației, oferirea unui raport dintre serviciul datoriei și venituri de 70% seamănă mai degrabă cu vinderea unei iluzii frumoase populației, dar care ar putea avea impact devastator asupra multor din cei care contractează creditele”, a explicat Madan.
Totodată, modificările propuse nu au fost supuse unor consultări publice extinse, iar BNM nu a fost inclusă în lista instituțiilor consultate. Aceasta, în condițiile în care reglementările BNM prevăd un raport maxim de 40% între serviciul datoriei și venituri pentru majoritatea debitorilor. În plus, riscurile asupra finanțelor publice aferente implementării „Prima Casă Plus” par subestimate, luând în considerare creșterea ponderei creditelor neperformante.
„Pe de altă parte, decizia de a crește cota de garantare până la 65% pentru procurarea locuințelor aflate în mun. Chișinău, cu condiția că acestea au fost date în exploatare finală cu cel mult 10 ani înainte de data solicitării creditului ipotecar în cadrul programului se rezumă în mare parte doar la un transfer de risc și mai mare de la instituțiile financiare la stat”, a punctat Madan.
În același timp, creșterea raportului dintre serviciul datoriei și venituri (RSDV) în tandem cu extinderea listei de beneficiari eligibili stimulează și economia informală. „Reieșind din aceste realități cu multă economie informală și salarii în plic, creșterea RSDV de la 50 la 70% înseamnă că statul promovează o măsură prin care subminează trecerea economiei pe alb. Or, în aceste condiții va dispărea o presiune în plus pe angajatori din partea angajaților ce doresc achiziționarea unei locuințe de a dispune de salarii integral oficial.”
Reieșind din experiențele anterioare, există și riscul ca în perioadele inflaționiste Guvernul să acopere parțial creșterile dobânzilor la beneficiarii „Prima Casă Plus”.
„Foarte mulți din beneficiarii de credite nu înțeleg toate riscurile care și le asumă la semnarea creditului, iar în situațiile de dificultăți instituția blamată este de regulă Guvernul. De exemplu, în anul 2022 Guvernul a alocat 42 de milioane de Lei din Fondul de rezervă pentru a oferi compensații beneficiarilor programului „Prima Casă”, iar la începutul anului 2023 alte 75 de milioane Lei au fost alocați pentru același scop. În condițiile în care „Prima Casă Plus” va îngloba cel puțin peste 60% din toate creditele ipotecare acordate de bănci, următoarea perioadă de înăsprire a politici monetare și scumpire a banilor riscă să pună o presiune mult mai considerabilă pe Guvern, reieșind din creșterea amplorii programului. Această situație duce și la o altă formă de hazard moral, când riscurile individuale ale unor persoane sunt acoperite din banii tuturor contribuabililor,” a punctat Madan.
Modul de promovare a proiectului sugerează că în acest caz autoritățile percep procesul de consultări publice mai mult drept o formalitate. Prima dată condițiile despre “Prima Casă Plus” au fost enunțate de către premierul Dorin Recean într-o conferință de presă de pe 28 mai. La câteva zile distanță aceste condiții au fost plasate pe pagina oficială a programului „Prima Casă” 18. Această situație poate fi tratată drept o sfidare a procesului de consultări publice.
Pentru evitarea riscurilor, Stas Madan recomandă eliminarea prevederii de creștere a raportului dintre rata lunară la credit (toate plățile aferente creditului) și veniturile nete de la 50 la 70%, iar acest raport să rămână la nivelul actual de 50%. Eliminarea prevederii de creștere a cotei de garantare până la 65% pentru locuințele cu vechime de până la 10 ani din Chișinău, iar cota de garantare de 50% să rămână aplicabilă pentru toate locuințele din capitală, dar și majorarea valorii maxime a locuințelor procurate prin Program să fie crescută de la 1 milion la 2 milioane de Lei, și nu 2,5.
