Piața imobiliară din Republica Moldova trece printr-o perioadă paradoxală, în care volumul creditelor ipotecare atinge maxime istorice, în timp ce numărul tranzacțiilor comerciale cu apartamente se află la cel mai scăzut nivel din ultimii 15 ani. Această discrepanță semnalează posibile dezechilibre și incertitudini majore în sector, susține economistul Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la IDIS „Viitorul”.
Potrivit acestuia, dacă ritmul actual se menține, anul 2025 s-ar putea încheia cu peste 9.000 de credite ipotecare acordate – un record absolut pentru Republica Moldova. Doar în prima jumătate a anului au fost acordate 4.400 de credite ipotecare, iar volumul total al finanțărilor a ajuns la 5,7 miliarde de lei, comparativ cu 8,2 miliarde în tot anul 2024. Spre comparație, în 2015-2016, volumul anual era de doar 500 de milioane de lei.
În paralel, în ciuda acestei avalanșe de împrumuturi, numărul tranzacțiilor cu apartamente în municipiul Chișinău a scăzut dramatic: de la 38.500 în 2019, la doar 23.700 în 2024, și doar 8.000 înregistrate în prima jumătate a anului curent. Valoarea anualizată a tranzacțiilor abia ar atinge 21.100 – unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimele decenii.
„Se observă un fenomen ciudat: crește volumul creditelor, dar se vând tot mai puține locuințe. O parte dintre aceste împrumuturi sunt contractate în afara Chișinăului, iar unele sunt utilizate în scopuri diferite – prin gajarea imobilelor sau pentru a justifica venituri nedeclarate, transformate apoi în credite ipotecare”, explică Ioniță.
Un alt factor care inhibă tranzacțiile este creșterea accelerată a prețurilor. Dacă în 2015 prețul mediu al unui metru pătrat era de 595 de euro, în 2025 acesta a ajuns la 1.905 euro – o triplare în 10 ani. Doar între începutul lui 2024 și începutul lui 2025, prețul a crescut de la 1.435 la 1.905 euro/mp.
În același timp, dobânda medie la creditele ipotecare rămâne una dintre cele mai scăzute din ultimii ani – 7,2% în trimestrul II din 2025 – ceea ce alimentează cererea de împrumuturi. În ciuda creșterii ratei de bază de către BNM, creditele ipotecare nu s-au scumpit semnificativ. „Este un paradox: ratele cresc pentru alte produse bancare, dar ipotecarele rămân atractive. Acest lucru îi determină pe mulți să se împrumute, chiar dacă nu întotdeauna pentru achiziția de locuințe”, explică analistul.
O situație specială o reprezintă programul guvernamental „Prima Casă”. Aici, băncile sunt obligate să aplice un plafon bazat pe dobânzile la depozitele pe termen scurt. Potrivit expertului, acest mecanism este inadecvat în perioade de instabilitate economică, generând distorsiuni pe piața creditării. În prezent, de exemplu, dobânzile la depozite de 6-12 luni sunt de 13,6%, în timp ce băncile oferă credite ipotecare la 12,8%, ceea ce duce la marje negative.
Ioniță mai subliniază că mărimea medie a unui credit ipotecar a crescut semnificativ – de la 20.000 euro în 2015 la peste 67.000 euro în 2025. În raport cu salariile, un credit ipotecar echivala cu 8 ani de muncă în 2015, iar acum a revenit la 7–7,7 ani, după un minim de 5,4 ani în 2020.
Pe fundalul acestui boom al creditelor, sectorul construcțiilor devine tot mai atractiv pentru bănci. În prezent, 26,8% din portofoliul total de credite al băncilor este direcționat spre construcții, comparativ cu doar 6,4% în 2004.
Potrivit lui Veaceslav Ioniță, piața imobiliară moldovenească este într-o fază de „creditare accelerată cu tranzacții în derivă”, marcată de acces facil la bani, dar o frână serioasă pusă de prețuri, reglementări și incertitudine economică. „Nu mai cunosc o altă piață din Republica Moldova care să înregistreze o creștere reală, lună de lună, de 3% ca în cazul creditelor ipotecare”, a concluzionat expertul.
