Cu doar doi ani în urmă, compania de investiţii imobiliare Aggregate Holdings SA achiziţiona proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spaţiu care însumează două milioane de metri pătraţi pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraş. Atunci proiectul a fost considerat o declaraţie de ambiţie, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.
Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susţin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiţi noi acţionari majoritari şi doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puţin nevătămaţi.
Costurile ridicate ale construcţiei şi datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deţinută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher şi condusă de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare şi au dus la oprirea lucrărilor de construcţie.
Problemele de pe şantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel şi magazine şi care ar urma să fie finalizat până la sfârşitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie şi prăbuşire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut şi a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.
Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 şi a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanţare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.
Competiţia acerbă pentru refinanţare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbuşirea globală a sectorului imobiliar.
Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanţe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanţele din Luxemburg. Alţi creditori aflaţi mai în spate la coada pentru rambursare au nemulţumiri similare.
Alături de Fidera, printre ceilalţi creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.
Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eşecurilor sale recente.
Deja în acest an, Aggregate şi-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depăşit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.
Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părţi din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat şi controlul unităţii sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital şi Mudrick Capital.
Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunţă la proiecte pe bandă rulantă şi dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien şi Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvenţă, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.
„Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internaţional în cadrul echipei de datorii şi finanţări structurate a Cushman & Wakefield.
